小Q導讀：郭廣昌攜地產業務重回A股市場，資產重組可否成為重生的契機？
文／克而瑞研究中心 朱一鳴、鍾詩慧
2017年5月，伴隨複星集團257.68億估值資產注入A股豫園商城上市平台，旗下主要地產平台複地集團再次進入眾人視線。事實上，複地早在2004年於港交所成功上市，成為第二家在香港上市的內地房地產企業。但由於股價被低估、來自實際控製人複星國際的支持受到香港上市公司管理政策的限製，複地於2011年5月正式撤銷在港交所的上市地位。
然而，伴隨複星業務板塊的重心偏移，近年來複地的銷售規模逐漸與大型房企脫軌、作為非上市企業的融資壓力也進一步加大。那麼注入上市平台的項目"資產包"能否為其帶來新的發展前景？複地又能否順利邁上更高台階？
01
業務重心偏移，退市後地產板塊發展緩慢
2010年複地提出"雙輪驅動"的概念，即房地產開發業務和投融資業務雙向發展。而在複地退市後，其更為看好通過私募房地產基金擴大規模，並加大資源整合，使其與複星文化、消費、醫藥產業對接。在此情況下，複地地產板塊進入較長的規模停滯階段。根據複地公布的2011年-2015年銷售業績情況，其銷售規模基本維持平穩，銷售增長較為緩慢。
2015年，複地實現銷售金額211.41億元，同比僅增長7.5%，明顯低於同年房企銷售業績平均增速。而克而瑞2016年1-12月銷售排行顯示，複地集團2016年全年實現銷售金額381.2億元，同比增長80%；實現銷售麵積325.2萬平方米，同比增長117%。雖然其2016年銷售均明顯增長，但作為曾經的TOP10老牌房企，其銷售金額及麵積已明顯跌出房企前列。
02
整合"糧倉"，商業或為發展重點
土儲規模逐年減縮，注入項目大規模整合。根據複地公布的2011-2015年新增土地儲備情況來看，企業新增拿地麵積呈現斷崖式下滑，規模萎縮較為明顯。截至2015年複地土地儲備總量為1314萬平方米，其中權益總建築麵積約847.66萬平方米，較2014年同期約減少15.8%。而根據豫園商城公告顯示，注入上市平台的資產包括17個城市的52個項目，共計占地麵積254.77萬平方米，土地類型囊括了住宅、商業、辦公、批發零售用地等。
而從項目分布占比來看，一線城市土地麵積占比9%，二線城市占比66.6%，一二線城市項目麵積共占總數的75.6%；其中杭州及上海各占有8宗土地，武漢及南京分別占有4宗。由此可見，複星注入的項目更趨向近年來市場較為熱門的城市。
資產分類，項目優化選擇。複星在資產分類上優化策略，以注入資產包盈利最大化及規避同業競爭兩項為重要依據。
首先對上海BFC外灘金融中心項目公司、蕪湖星爍投資有限公司等運營時間短、預計短期內難以實現盈利的項目公司，承諾將會除收益權外的股東權利托管給豫園商城，並承諾在實現盈利後或確定的期限內將複星所持有的權益轉讓給豫園商城。
其次，對於從事旅遊地產業務的項目公司，基於與商業、住宅模式的差異性，複星承諾可售物業部分銷售完成後不再新增；而對於上海禮興酒店有限公司、北京荷華明城實業有限公司以及複星位於紐約、倫敦、法蘭克福、東京等地的辦公樓，其區分酒店運營、存量房與房地產業務屬性，歸屬不存在實質性同業競爭。
值得注意的是，複地保留45個項目未注入上市平台。其中35個項目為2010年前成立的項目公司，已完成了多數開發與銷售，因此未來銷售潛力不大。
著力布局，複地商業為發展重點。從複星本次注入資產的土地用途來看，商業、商住及綜合類用地占多數。2017年6月30日，複地商業對外正式發布複地活力產品線，將涉及包括以CBD中心城市綜合體定位的活力PLUS、區域商業綜合體活力城、街區商業活力廣場以及專業市場定位的活力薈。
目前，複地商業已擴展至全國12個城市，擁有24個項目，資產總規模超過300萬平方米。結合2017年上半年其於土拍市場上以130億元總價競得武漢兩宗住宅及商服用地，其中自持商業、商務部分不低於30%的建築麵積滿5年以上（含5年），相比發展較為平淡的住宅部分，複地上半年於商業布局的動作不斷。而對於複星係而言，商業部分明確的產品線定位和激進的土地布局，很大程度上與"蜂巢城市"的複合型功能相匹配。因此，複地商業或將繼續發力，成為企業的又一轉折點。
03
老盤項目比重較大，部分項目存在定位問題
顯然，伴隨複星資產項目注入上市平台，旗下地產平台也有意借此重新整合土地及項目資源，從而達到項目優化、促進業績持續增長的目的。然而，雖然複地在一定程度上實現了項目的整合及選擇優化，但部分項目問題仍存、項目銷售前景有待進一步觀察。
首先，注入豫園商城的項目多為老盤項目，且開發周期較長，未來銷售潛力一般。以上海項目為例，紫藤裏及複星商務大廈均已售罄，上海灘商廈於2000年已交房。其次，從產品品質來看，部分項目地理位置及定位存在問題。杭州黃龍和山自2014年5月起陸續開盤，其戶型包括50㎡LOFT、89㎡-138㎡經濟及改善型住房、300㎡以上高端住房，定位較不明確。
04
總結：融資渠道收緊，複地發展前景有待考量
近年來房地產行業競爭愈發激烈，優勝劣汰趨勢更加明顯。雖然複地2011年成功退市，其但融資環境並沒有隨之得到改善。伴隨銷售規模逐步收縮，加之母公司複星國際的各項支持逐步減少，複地也在不斷探尋新的融資渠道。
盡管複地有意借上市平台搭上公司債"順風車"，力求跟上房企大部隊步伐，但伴隨2016年下半年內地發債政策趨嚴、融資金額整體走低，複地的這次大規模"行動"並未踩準時間節拍。而未來能否通過產品升級及轉型實現銷售規模的擴張，也有待進一步考量。
— END —
相關閱讀推薦：
► 專題回顧｜綠地恒大萬科中信都在轉型城市運營商！城市更新的PPP模式如何運作？
► 行業數據｜上半年"翹尾"收官，但難改三季度持續調整趨勢
► 年報點評｜萬科：持續穩健經營、行業龍頭地位受到挑戰
本文版權歸CRIC研究中心所有，未經許可不得隨意更改違者必究！轉載請注明出處
克而瑞地產研究 cricyjzx 易居中國集團旗下專業研究部門 專注房地產行業和企業深入探索 連續七年發布房企銷售排行榜單 |
没有评论:
发表评论