631.7億元是什麼概念？如果你把它存進餘額寶，每天可以產生收益696.45萬元，一輩子都可以吃穿不愁。但有"並購狂人"之稱的融創中國董事長孫宏斌，昨日（7月10日）卻大手一揮，把這筆錢給花了。根據萬達商業與融創中國的聯合公告，孫宏斌打算用這筆錢從萬達手中收購十三個文旅項目的91%股權以及76個酒店項目。
（原標題：融創632億購萬達資產包 全用自有資金？）
每經記者 吳若凡 每經編輯 賈運可
據財新網報道，孫宏斌表示，此次交易涉及資金完全來自融創自有資金。作為普通人，記者在"心痛"之餘不禁有些奇怪——融創2016年末的淨負債率已經高達208%，如今有必要拿這麼多現金收購資產？《每日經濟新聞》記者采訪的多位投行及分析人士也認為，如此大的交易規模，純以現金形式交易不太可能。
賬麵現金=可自由使用？
7月10日上午，大連萬達集團官網對外披露萬達商業與融創中國聯合公告稱，萬達擬將十三個文旅項目的91%股權轉讓給融創，代價為295.75億元，並由融創來承擔項目貸款。同時，融創將以335.95億元收購萬達76個酒店項目。兩項收購的總代價為631.7億元。
據財新網報道，孫宏斌透露，此次交易涉及資金完全來自融創自有資金。克而瑞數據顯示，融創今年上半年實現銷售金額1088.1億元。孫宏斌在接受財新網采訪時則表示，截至2017年6月30日，融創賬上還有900多億元現金。
但賬麵上的現金並不是說可以不受限製地自由使用。
以融創2016年財報為例，截至2016年12月31日，融創賬麵現金約698億元，其中178億元為受限資金，主要包括124.55億元銀行貸款擔保資金和50.75億元預售物業所得限製資金。
一券商分析師向《每日經濟新聞》記者表示，即便融創賬麵上有900億現金，但還要考慮日常支出以及後期拿地的資金支出等，怎麼可能全部或者大部分用來進行一兩筆收購呢？
該券商人士進一步指出，融創需要考慮各方麵支出的平衡，除直接土地市場拍地資金，還涉及並購和項目公司後續費用，以及貸款保證金、銷售監管資金、按揭保證金和銀行承兌彙票保證金等。此外，拿地之後還有施工支出和項目開發及融資，這些費用開支都非常大。
"即便賬上現金能夠全部覆蓋此次交易，但剩下的資金不多，一旦資金鏈緊張，後果不堪設想。況且由於房地產調控，整個市場已經進入了融資難情況。而融創自去年開始在市場上進行的各種收並購動作，對資金的消耗很大。"上述人士直言。
資金渠道謎團待解
"從並購角度來講，一方麵，很少有企業拿600多億現金直接去砸。另一方麵，銷售額1100多億不代表淨利潤。"一資深投行人士表示。
前述深投行人士指出，萬達和融創這次的交易是一個股權交易模式，完全用現金支付的可能性不大。即便交易是一次性的，但資金支付應該也會有一個過程。融創應該會拿部分現金出來，還有一部分可能會把文旅和酒店兩塊資產未來的營收收益，做成資產證券化類的產品來支付給萬達，還有可能是通過境外銀行的並購貸款來支付。總之，不太可能會一次性付清。
這麼大的交易，如果不全部使用自有資金的話，融創又可能會動用哪些資金和渠道借款，使用什麼融資工具呢？
《每日經濟新聞》記者注意到，截至2016年底，在非即期借貸中，融創中國有抵押的銀行借款為311.78億元，其他借貸357.32億元，優先票據27.58億元，資產支持證券31.71億元。
另據投行人士分析，這是一個很大的打包並購，境內交易涉及到成本問題，所以，萬達與融創可能在境外交易。
融創杠杆風險大幅上升
據《每日經濟新聞》記者不完全統計，2016年至今，融創中國對外收並購地產公司耗資已逾500億元（不含此次交易）。
比如，去年9月，融創以總價157.61億元收購融科智地房地產股份有限公司若幹目標公司的股權和債權。目標公司有42個物業項目的相關權益，分別位於北京、天津、重慶和杭州等16個中國城市，總占地麵積約693.72萬平方米，總建築麵積約1802.22萬平方米，未售麵積約730.05萬平方米。
而在去年底今年初，融創先後共計斥資近60億元入股金科。具體來看，包括以總價約40億元認購金科地產集團股份有限公司16.96%的股份，以總價17.23億元收購金科地產6.17%股份。完成認購和收購事項後，公司間接持有金科地產23.15%的股份。
申萬宏源的研究報告指出，截至2016年末，融創淨負債率已經從2015年末的76%大幅上升至2016年末的208%。其總有息負債規模從2015年末的420億元大幅增長至2016年末的1130億元，同期淨負債規模從150億元增長至430億元。除了費用開支大幅增長以及利潤率複蘇慢於預期，該券商對融創在當前中國房地產市場的調控政策環境下，仍選擇在杠杆率激增情況下快速擴張規模帶來的風險表示擔憂。
此外，根據融創2016年財報，公司期末淨資產為354億元。而融創與萬達這次交易的總額高達631.7億元，超過了融創2016年末的淨資產，占其去年末總資產2932億元的21.5%，根據有關規定，構成重大資產交易。不過，截至昨日22時53分，記者注意到，融創中國仍未就此次交易發布詳細公告。
出售資產
萬達商業出售部分文旅、酒店 欲年內償清大部分銀行貸款
每經實習記者 程成 每經編輯 姚治宇 實習編輯 方芳
7月10日上午，萬達集團、融創中國發布公告稱，萬達商業將以總價631.7億元向融創出售旗下13個文旅項目的91%股權以及萬達旗下的76個酒店。
萬達此舉，外界一片愕然。
在全國各地高歌猛進的萬達，究竟是高負債的積重難返，還是加快去地產化速度，向輕資產轉型？
"別再當地產商了"的新注腳
根據公告，萬達將以注冊資本金的91%即295.75億元，向融創轉讓包括西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目、合肥萬達文旅項目在內的13個文旅項目91%的股權，並由後者承擔項目的現有全部貸款；融創以335.95億元，收購北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華在內的76個酒店。
雙方約定在7月31日前簽訂詳細協議，並盡快完成付款、資產及股權交割。此外，文旅項目保持品牌不變、規劃內容不變、項目建設不變、運營管理不變等；酒店管理合同執行至合同期限屆滿；雙方同意在電影等多個領域全麵戰略合作。
值得注意的是，稍前的7月4日，大連萬達集團董事長王健林還參加了萬達旗下第16個文旅項目——昆明萬達文旅項目的啟動儀式，當時聲稱將投資300億元，確保項目在2019年內全部開業。然而，僅僅不到一周，昆明萬達文旅項目即出現在萬達與融創的交易名單中。
在今年初召開的萬達集團2016年會上，王健林曾說"萬達要堅決實施企業轉型，去地產化。"甚至提出到2017年底或2018年把商業地產的名字改為商業投資管理服務集團，"別再當地產商了"。
對於此次交易的具體細節，大連萬達集團相關人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示暫不表態，一切以公告為準。
同策谘詢研究總監張宏偉認為，萬達在有意去地產化，堅持走"輕資產"道路，萬達也具備去地產化的能力。
在萬達發布上述公告後不久，萬達酒店發展（00169，HK）股價迅速攀升，漲幅一度攀升150%，達1.48港元。針對股價及成交量的不尋常波動，萬達酒店發展發布公告："董事會確認並不知悉導致今日該等價格及成交量增加的任何原因，亦不知悉任何須予公告以避免本公司證券出現虛假市場情況的資料，或根據證券及期貨條例（香港法例第571章）第XIVA部須予披露的任何內幕消息。"
"輕資產"每年40至50個
2015年8月，萬達商業與快錢金融、萬達穩升簽署輕資產合作框架協議，由萬達穩升等關聯方提供資金支持，萬達商業以輕資產模式開發運營位於常州、梅州、三門峽、宜春和鄭州的5家萬達廣場項目，萬達商業試水輕資產戰略邁出關鍵一步。
在2016年開業的50個萬達廣場中，有21個屬於輕資產。2017上半年新開業的12個萬達廣場中，輕資產項目達9個；新發展的28個項目中輕資產項目達26個，其中投資類輕資產項目14個、合作類輕資產項目12個。
萬達集團回應稱，"此次文旅項目也進入了輕資產運作，說明萬達文旅項目的品牌建立起來了，萬達到了全麵靠品牌賺錢的時代了"，並表示未來萬達每年輕資產萬達廣場項目將保持在40至50個。
《每日經濟新聞》記者注意到，今年5月初，萬達商業擬發不超過300億元的小公募債獲得上交所通過，但須證監會最後審核是否放行。但截至目前，上述發債仍無最新進展。
盡管如此，萬達商業回複上交所的一份答複函顯示，截至2016年末其部分待償還的銀行貸款、信托貸款及其他金融機構借款金額合計499億元，合並口徑下總資產約7511.4億元，總負債約5277.7億元，資產負債率70.26%。
王健林在7月10日上午的簽約儀式上表示："通過此次交易，萬達商業的負債率將大幅下降，這次回收的資金全部用於還貸，萬達商業計劃今年內清償大部分銀行貸款。"
嚴躍進認為，此次交易對萬達、融創而言各取所需。從後續發展來看，不排除融創與萬達在電影等方麵進一步合作。
去地產化
"去地產化"輕裝上陣 萬達商業A股IPO或迎利好
每經記者 魏 瓊 每經編輯 姚治宇
曾經豪言要超越迪士尼樂園的萬達文化旅遊項目，現如今被打包出售給融創中國，一同被拋售的還有76個酒店項目。
7月10日，萬達商業、融創中國聯合公告，萬達以631.7億元總價將13個文旅項目的91%股權以及北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華等76個酒店轉讓給融創中國。
此次出售的萬達文旅城和酒店項目均為正在A股IPO萬達商業的重要組成部分。在當前A股IPO審批放緩的大環境下，出售部分商業資產，轉型輕資產運營，萬達商業是否將迎來回歸A股的利好？
輕裝上陣
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，萬達出售酒店和文旅項目是積極甩包袱、做品牌的導向。
萬達酒店發展公布的數據顯示，2015年公司權益持有人應占之本集團虧損約為2.63億港元，2016年公司權益持有人應占之本集團虧損約為6070萬港元，連續虧損。
記者從萬達商業此前公布的A股招股說明書發現，該公司明確提示風險，認為酒店通常會產生數額龐大的開業前開支，新開業酒店通常需要經過起步階段才能達到預期的表現水平，其投資回收期較其他持有型物業更長，文旅產業前期需要大量的資金沉澱。
據財新網報道，王健林表示通過出售部分酒店和文旅項目，萬達能大幅降低萬達商業的負債，並進一步實現輕資產化運營。
嚴躍進認為，萬達積極剝離文旅項目，不斷強化輕資產的模式，有助於其輕裝上陣，負債結構的改善有助於投資者改觀萬達資金壓力大的印象。
在A股IPO的審核過程中，企業的成長性和資產的優質與否是審核的重要指標。香港中原金融集團首席分析師嚴高樂指出，較高的負債率將侵蝕企業的利潤，用非優質的資產去補充現金流，剝離非核心資產將提升企業的價值。
回歸A股迎利好？
大連萬達商業地產2015年啟動A股IPO申請，與萬達商業一同在A股IPO排隊的房地產企業還有富力、金輝等地產企業。
相對於1~5月每周10家左右的核發批文數量，進入6月份以來每周核發的企業數量有所減少。
東方證券房地產行業首席分析師竺勁接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，此次資產出售對萬達商業來說是利好，對其A股IPO影響不大，需要萬達商業重新補充材料，這在IPO方麵也屬於正常現象。
據財新報道稱，萬達內部人士透露，萬達商業回A計劃中最大的不確定性在於"定性"，萬達商業不希望被劃入房地產板塊。目前大連萬達商業在上交所IPO排隊企業為第65位，處於"已反饋"狀態。
剝離重資產，實現輕資產運營的萬達商業能否如願在A股IPO所屬行業劃歸至"非房地產業"呢？
嚴高樂接受《每日經濟新聞》記者采訪時分析指出，萬達想要回歸A股需要輕資產運營，現在房企在A股IPO難度較大，剝離重資產有利於萬達商業歸屬到其他非房地產行業類別，有助於回A獲批。
港股異動
萬達酒店發展"蹭熱點" 股價大漲46.55%領跑港股
每經記者 袁 東 每經編輯 姚治宇
以600多億的價格出讓多個文旅項目和酒店，萬達商業與融創中國（01918，HK）的這樁大買賣無疑是昨天（7月10日）最熱點的財經新聞。
無奈萬達的名氣太大，與此次交易沒有直接關係的萬達酒店發展（00169，HK）卻在昨日蹭了個熱點，股價盤中大漲超過150%，雖然下午股價大幅回落，仍上漲了46.55%，領漲整個港股市場。
《每日經濟新聞》記者注意到，有投資者表示："萬達酒店發展這種蹭熱點、打擦邊球的上漲，很有A股炒作的味道。"
股價先揚後抑
昨天的股票交易，對萬達酒店發展來說絕對是值得紀念的一天。
萬達酒店發展昨天以0.58港元開盤，開盤後半個多小時裏幾乎沒有什麼交易，而股價也維持在0.58港元。但是10點之後，風雲突變，萬達酒店發展的股價迅速被拉起，到11點22分左右股價一度上漲至了1.48港元，漲幅超過了150%。盡管隨後其股價開始回落，最終以0.85港元報收，全天漲幅仍有46.55%，領漲所有港股。
值得注意的是，伴隨萬達酒店發展股價的快速拉升，其成交量也是大幅放大，昨日成交額達到了1.56億港元，而此前50個交易日的平均日成交額卻僅有32萬港元左右。
對於股價的暴漲，萬達酒店發展在昨日中午也發出公告指出，公司知悉萬達酒店發展的股價及成交量上升，經公司做出查詢後，並不知道股價及成交量增加的任何原因。
據香港《經濟通通訊社》報道，萬達酒店發展的代表稱，母公司與融創中國宣布的交易對萬達酒店發展沒有直接影響。
昨日上午，萬達商業與融創中國發布了一份聯合公告，該份公告涉及13個文化旅遊項目的股權轉讓及76個酒店的轉讓。
根據聯合公告，萬達以注冊資本金的91%即295.75億元，將西雙版納萬達文旅項目等13個文旅項目的91%股權轉讓給融創，並由融創承擔項目的現有全部貸款。此外，融創房地產集團以335.95億元，收購北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華等76個酒店。根據港交所權益披露信息，大連萬達商業地產（以下簡稱大連萬達）持有萬達酒店發展65.04%的股份。
此外，香港第一上海證券首席策略師葉尚誌也對《每日經濟新聞》記者表示："萬達酒店發展暴漲，投機炒作的味道比較濃。"
主營海外項目
作為大連萬達的子公司，萬達酒店發展為一家投資控股公司，其附屬公司主要從事商業地產開發、租賃、管理及投資控股業務，公司於2002年在港交所主板上市。
目前萬達酒店發展在英國倫敦、美國芝加哥、澳大利亞黃金海岸及悉尼均有物業項目。此外，萬達酒店發展在中國內地也有兩個項目，桂林萬達廣場項目和福州恒力城。
在2015年及2016年，萬達酒店發展分別收入21.77億港元和3.74億港元，不過公司在2015年虧損2083萬港元、在2016年獲得淨利潤7607萬港元。
《每日經濟新聞》記者注意到，萬達酒店發展近幾年股價表現一直不佳，股價呈持續下滑狀態，而目前公司市值也僅約40億港元。
不過對於未來，萬達酒店發展曾表示，在母公司大連萬達的支持下，公司將繼續著重在能吸引大量遊客、商務差旅且國際遊客不斷增長的國際城市，積極參與以酒店為主的綜合地產項目的投資、開發及運營。並繼續穩步推進已有項目的開發，住宅部分將按計劃出售；商業部分及酒店資產繼續作為投資，並將酒店交由萬達自有品牌進行運營。
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