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非常高興有機會在這裏彙報我們對未來中國房地產的一些看法。我覺得我今天的彙報內容是比較重要的，因為這是多年以來，對中國經濟和房地產判斷的一個大改變的看法。
我對中國經濟悲觀的看法是形成於2010年的第三季度，當時也是博鼇論壇。我所做的演講叫"中國的好日子到頭了"。從2016年初到現在有一個大的轉向，過去7年我對中國多是持悲觀的態度，未來可能比較樂觀。對中國房地產的理解也有一些大的轉變。接下來，我想向大家認真彙報我的思考。
"大轉折、小機會"
大轉折中的第一個轉折就是西方的轉折。總體而言，西方國家所推行的全球化的政策、自由貿易和投資的政策，都有所收斂。保守主義甚至民粹主義，在很多西方都會出現出現這樣的回潮。未來的一段時間，整個全球經濟都處於保守主義的態勢之下，對中國而言是一種衝擊。
第二，我想強調的是中國。自2012年之後到現在，中國的政策調整一直是秉承著頻繁的刺激反周期的調整。但從2016年到現在，中國政府反周期的刺激政策，不僅比較少了，甚至在一定程度上已經撤了。我們的增長不再單純依賴工業化、基礎設施和房地產的城市化以及快速供應貨幣的貨幣化，這老三樣——城市化、工業化、貨幣化結束了。
中國進入了一個新的增長平台，這個增長平台當中，地產和金融，不發揮主導作用。未來中國的經濟增長，其實是比較少的依賴於像過去十年那樣的狂飆猛勁的地產和金融，比較多的依賴於產業升級和中高品質的中國經濟。比如說ABCD——A人工智能、B區塊鏈、C雲計算、D大數據，這是大的轉型。
第三，流動性有了一個大的變化。絕大多數開發商並不缺錢，但是不意味著未來全球的流動性。包括中國的流動性還會繼續寬鬆。"錢"很值錢的時代到了，人民幣比美元有可能更強的時代也到了。所以，我們得珍惜目前手裏所擁有的現金，得看看精明的開發商做什麼，如果你的基礎資產不夠好，那麼，你擁有土地，擁有質量不太好的房產，不如更多的擁有現金。流動性開始變得貴，人民幣的彙率開始變得穩中有升，在這個階段什麼都比不上有錢更好。
你一定要認認真真的把錢很當回事，看到這麼大體量的十幾萬億的房地產掙錢的機會，不容易，也不太多。流動性在全球都發生了轉折。
第四，我們看未來的投資機會，是大宗商品嗎？不是。是債券嗎？可能不是。現金呢？很重要。房地產呢？不是。那麼，我個人比較傾向性的認為。在未來的兩三年的時間，房地產也還算可以，但是更多的機會，可能出現在中國的股票市場。而且是以央企、國有企業為主的創新市場。這是我向大家要彙報的轉折。
2016年在這個時候，向大家演講彙報的題目是《三年漲、五年平、十年落》，當時我很清楚向大家彙報，三年起點是2016年第三季度，但是誰也沒有想到，我也沒有預期到，這波的限購、限價、限貸來得如此之急。
那麼，今年向大家彙報的第一個大的轉折，就是我們得看外部世界的轉折。外部世界的轉折，大概包括幾個方麵：
第一，1991年以來的西方國家所主導的全球化自由貿易平台等等，這些擁抱著國際貿易和投資在全世界分工使得中國有了戰略機遇期這個時期，可能已經結束了。即便沒有結束，中國也需要用"一帶一路"的方式，來努力主動延長這個過程。特朗普現象不是孤立的現象，從英國脫歐到特朗普上台，第一件事情要介入歐元進行對中國的貿易進行某種製約。
在剛剛開完的G20會議，看那些國家說什麼，那些國家說全球化是好的，但是全球化把我們的很多國民遠遠仍在後麵了，自由貿易是好的，但是還要追求公平貿易，氣侯變化是好的，美國退出了不應該，但是美國退出之後，美國人原來掏的1千億，我們也不掏。
所以，這樣開放的全球化時代，出現了巨大的轉折。這種巨大的轉折體現在第二點，奧巴馬的政策結束了，不可能延續。奧巴馬兩個任期，GDP從14.7億萬億增長到了19萬億，也就是增長了30%，但是付出的代價太高了。美國聯邦政府債務從10萬億，幾乎翻了一倍。美聯儲的資產負債規模從不到1萬億，到了4.5萬億，翻了4.5倍，所以奧巴馬在談經濟刺激增加。收獲的是什麼呢？收獲的是美國經濟目前增長大約2%，別忘了2000年到2010年美國經濟增加大概是3%，克林頓時期的90年代美國的經過增長是4%。你印了這麼多鈔票，還了那麼多債務換來了30%GDP的十年之內的增長。
這樣的政策還能延續下去嗎？窮人還是這麼窮，中產階級也從美國消失了。所以特朗普是對過去美國擴張性的世界進程政策的一個特別大的拐彎。像奧巴馬有理想有作為的情緒，我覺得在大國都逐漸退潮，中國要再分一杯羹的難度就大了。
然後我們再來看第三點，前50年和後50年後的大國關係。1972年中美建交到現在，中國對於世界秩序和西方世界亦步亦趨，我們在美國有親戚，孩子在美國上學，會講一點英語，以此為榮。但是現在西方好象也沒有這麼神奇，中美之間兩個大國的關係，是自中美建交之後，目前處於重新定位的過程。
過去中國是跟隨美國和遵從已有的世界秩序。未來呢？未來可能美國往前走得不夠快，以至於中國沒有辦法在美國後麵小步慢慢走。所以未來，中美之間的經濟實力會持平，甚至有可能中國會超越美國。那麼那個時候，西方國家如何看待中國大國的崛起？心態是很難的，行為舉措上會更難。我們必須看到中美良好的蜜月開局是暫時的，在未來的十年，發生一定的可管控的衝突、分歧、摩擦是經常的。
所以，在外部的局勢發生了如此之大的變化之下，我們當然得看中國所擁有的空間，需要自己努力去做。
我們看一下經濟方麵，比如說美國增長差強人意，但是美國並沒有在次貸危機再陷入危機的可能性。美國國內資產價格如股票是比較貴的，比如美股相當於兩倍的GDP，創新是稀缺的，創新也包含著部分的泡沫，那麼，看起來美國的股票太貴了，那麼有的人說我們到美國看看房地產，但是他相當於中國中等城市的開發。
就過去十年，美國的股票，尤其是次貸危機之後，美國的股票是貴的，美國的房子並沒有這麼貴。我們統計了一下，在過去的十年，美國50個洲累計房價上漲10%的洲正好有25個，累計房價上漲超過20個洲，有14個。累計房價漲值超過30%的洲有11個。
由於美國的房地產有房屋保險等等，因此，十年如果房價累計漲幅不超過20%，對業主而言，沒有任何增值可言。所以美國次貸危機的房價上漲主要還是集中在舊金山、紐約等幾個城市。中國開發商進入美國，能夠做房地產開發的，還是這些城市以及像德州等等一些小小的規模，大規模的機會是非常少的。這就是美國的狀態，西方的狀態，在整個拐彎收斂。
也有另外一種說法，會有一場金融危機在等待我們嗎？
中國經濟的拐彎，也需要看下麵幾點：一是我們進入了新的平台。在幾輪刺激之後，現在不太需要刺激了，或者隻需要比較少的刺激措施。2016年下班年對房地產刹車，現在開始對金融刹車。你覺得，地產和金融，中央政府都刹車了，他還是反周期的刺激政策嗎？我曾經這麼開玩笑的說，我們對中國經濟並不用這麼悲觀，因為我們進入了新的平台，目前已經是以消費推動中國經濟增長了。消費對中國經濟增長的貢獻達到了63%，工業和農業加起來才貢獻了剩下的1/3。未來，消費對中國增長的貢獻，也會更多。不知不覺當中，中國的產業轉型，我個人認為，已經走完了一大半。
我們可以看到，像水泥、航運、鋼貿等一大堆的問題產業，其實基本上大問題都消化了。如果還有一些行業的問題沒有解決，主要是鋼鐵和煤炭，煤炭可能都解決得差不多了。那麼，中國政府對經濟增長的擔憂也在下降。
通俗一點講，我曾經在年初的時候說，衡量2017年國民化的中國經濟穩不穩，主要看人民日報評論員的文章。2015年的5月25號、2016年的5月9號，分別有一個權威人士的人民日報的評論文章，誰是權威人士呢？當然是有核心的。因此，權威人士的文章，當年對中國的宏觀經濟還有某些擔心，需要通過這樣一個權威人士文章。也就相當於黨中央下發的一個明碼電報的文章，來通令各地的官員、企業家、民眾說，最高層對中國經濟今年的定調是這樣的，擔心有這些，我們將這麼做。衡量2017年中國政府對經濟是否擔心，隻要看5月份有沒有人民日報權威人士的文章。所以中國政府對2017年2018年的經濟增長並不太擔心，反周期的政策刺激也在往回撤。
"老三樣"過去了，工業已經走入了後工業化時期，工業不再代表中國的未來。像美的、格力、海爾不代表中國經濟產業的未來，也許這些企業可以在自動化的流水線，使用先進製造機器人會仍然有比較大的潛力，但是他們自己要深度的有一輪再創業的過程。過去的大規模的製造業結束了。帶來的影響，中國有可能對大宗商品的需求，包括石油、煤炭的需求也到了巔峰。
第二個"老三樣"，城市化，也可能結束了。不要看中國有13.8億人，可能人沒有這麼多。這個數字有可能被誇大了，不要看中國城市化當時有50%，還有3億人要進城，沒有這麼多人要進城了，因為他們已經住在鎮裏了，或者他們本身已經都有房了，4百萬以下的中國應該算大城市了。所以，城市化，基礎設施建設在中國可能也接近於峰值，在未來可能延續一段時間，但是沒有更高的高潮在等待了。
第三樣是貨幣化。由於你有工業的發展，產能增加這麼多，由於有基建和樓市需要這麼多錢，所以，中國人民銀行順勢而為印了那麼多錢，但是工業化、城市化到了一個拐點，印鈔票也到了一個拐點。
這老三樣並不再構成中國經濟增長，中國經濟在未來確實需要深入的創新。
那麼，有兩樣，是不再做加法的產業，這兩樣：金融和地產。地產一定是不再做加法了，金融有可能要做減法。
金融行業的壓力，看起來不比地產小。金融行業，對中國的GDP的增加值和貢獻，在次貸危機之後持續的超過了房地產。金融行業增加值對GDP的貢獻，中國也超過了美國，所以金融要變得更小一些。中國金融行業的產品規模、從業人員、網點都過剩了。未來5年中國的銀行網點比廁所多，但是情況會有很多的改觀，所以大家不要讓自己的孩子去讀金融。這是金融行業的做減法的情況，我們可以看到，銀行業的利潤，銀行及說我們掙錢掙得不好意思說的時候，其實是在2011年，到今天隻有6年，銀行業的利潤已經很低了，大概11~12%，但是比製造業的6%要高。
那麼，中國目前總體上的金融狀況，到了什麼狀況？M2對GDP大概是220到240，如果以平均資本成本6%計算，你可以乘一下，大概中國實體經濟每年背負的要進貢的利息是10~12萬億之間，大約10到12萬億之間，每年新增信貸可能15、16萬億，其中2/3是用來還金融體係的利息的，剩下的實體經濟才能夠再擴張。所以金融到今天的規模，連滾雪球都滾不下去了。
什麼是未來的大企業呢？如果不是富士康，如果不是格力，那中國未來的大企業是什麼樣的呢？中國未來大企業現在已經在做，可是我們看不見淘寶的店鋪在哪裏，也看不見京東的客服登門拜訪，但是他們是大企業，我們看不見穀歌的員工在哪裏，他們跟終端消費者不麵對麵的直接接觸，但是他們是世界級的大企業。所以大企業跟過去，和大廠房不一樣的是，他們有大的研發，跟過去很多人麵對麵跟終端消費者接觸，他們並不真實的和終端消費者接觸，他們是虛擬的接觸。這跟過去大企業需要有非常大的產品不一樣的是，未來的大企業是無形的、智慧的、柔軟的。他們都是大企業，你不能說馬雲的企業不夠大。所以，我們現在已經麵臨這樣非常大的轉折。
中國未來的經濟增長，較少的依賴於傳統的大製造業的工業，較少的依賴地產和金融，更多的不得不依賴消費和創新。
那麼第三個要彙報的是錢值錢起來了，不要不把錢當回事。
為什麼這麼講？在我曾經2007年、2008年的時候曾經寫過一篇文章，叫多少錢夠養老？這文章的結論是，1987年的1萬塊，大約和2007年的25~35萬塊是一致的，所以我當時的結論是2點：第一，在這麼快速的跨國時期，隻有人民幣不能吃。第二點，如果按照這麼發鈔的速度再延續20年，在中國的三四線城市，可能要100萬才夠養老，一線城市可能要四五百萬。那個階段，我們對發鈔的速度是比較擔心的，可是現在事情有了非常大的變化。這個變化，開始於2014年。
首先，看美元。我們的外彙儲備，我們的外彙閘門是來自於美國的美元供應，如果美元把供應的閘門一關，我們的外彙儲備就少了。全球的外彙儲備，在2014年的下半年到了頂峰。特朗普上台之後，無論是美國的經濟政策、社會政策和政治政策，都傾向於保守和孤立，沒有這麼多的美元從美聯儲印出來了。各個國家的央行，包括美聯儲，包括中國人民銀行，如果把中央銀行看到一個企業的話，這個企業的資產負債的規模，不僅不再擴大，反而在縮小。比如美聯儲，資產負債規模是4.5萬億美元，今後一段時間，美聯儲的規模不會比這個大，隻能比這個小，因為在危機之前人家的規模隻有1萬億。中國人民銀行，也得縮小，2015年的時候是暫時的縮小了一下，現在總體是溫和擴張，但是擴張的速度慢多了。
各個國家的中央銀行都不敢攤大。為什麼開發商可以求大呢？人民幣貶值，窗口沒有了。如果要定調，未來50年的中美關係，尤其使未來十年的中美關係，美元對於非美元，對於日元和歐元，從去年年底到現在，都已經貶了7%~8%，人民幣才升了2%~3%，這個升值幅度跟美元和日元比不夠多。美中之間的貿易不平衡，是美國對外貿易不平衡的主角，總得解決一下。盡管有"一帶一路"，但是中國跟歐洲、中國跟美國之間，沒有就自由貿易達成清晰可見的決議。
所以，這一係列的因素製約了中國和美國歐洲比較好的相處，在次貸危機之後，人民幣的貶值窗口有可能已經關閉了。
所以我個人不負責任的認知是，在今後的3年，人民幣對美元要升值，不是貶值。所以開發商能夠負美元債可以負一點，否則在美聯儲加息之後，會更高，而不是更低。
第三，請記住現金很好，特別好。
第四，樓市過去經曆了什麼？當下的樓市是什麼？有哪些是真的，有哪些是假的？一是泡沫。年初以來到現在，最典型的說法，中國的房地產的市值相當於4倍GDP，而且300萬億了，世界最高，所以中國樓市是最大的泡沫。這個說法，我個人非常不讚成。因為總體上來講，中國的樓市並沒有這麼大的泡沫。國家統計局的統計顯示，中國的居民家庭資產當中，大約60%~70%是地產，剩下的40%左右的是金融資產。按照我們所計算的數字，中國居民目前所投資的金融資產是100萬億左右，中國居民房地產的市值大約是金融資產的1.5倍，中國目前的商品房的市值是2倍的GDP，這樣的話，跟西方國家的水平大致是相當的。
所以我們得否認的是，中國沒有這麼大的地產泡沫。
第二個謊言，在我有生之年，看不到房價下跌，這肯定是謊言。因為已經看到了房價下跌了，2008年的下半年和2009年的上半年，中國的商品房新房的價格大約下降了20%，隻是後來比較幸運，這兩輪價格的下跌，都由更高的上漲覆蓋掉了，未來中國的房子會分化，但是中國的房價在未來的十年或者是二十年出現顯著的全國性的上漲難度是很大的。
在整個的大轉折情況之下，未來的一段時間，房地產行業仍然會平穩延續。可是，江湖已遠，小機會才有。房子是用來住的，不是用來炒的。所以江湖的日子結束了。我們必須看到新一屆的政府對地產和金融是相對謹慎的，不像過去十年把中國的高速增長建在金融+地產的基礎上。
接下來給大家的建議是什麼？建議不多：
第一，有錢比什麼都好，有錢比有地好，有錢比有房好，如果你欠錢更好。
第二，稍安勿躁，兩三個季度的時間，少做比多做好，不做比做好，明年年初再出手剛剛好。今年春節前，中國的商品房新房仍然有另外一輪價格的下行。
所以，總結我的發言，大轉折時代下，我們隻有一些小機會，運營能力重於泰山，謝謝。
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