8月15日，鏈家旗下長租公寓品牌自如發行了"中信證券—自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃"，該項ABS發行規模為5億元，其中4.5億元優先級票麵利率為5.39%，將於近期在上海證券交易所正式掛牌。不同於以往ABS產品單純依靠固定資產抵押或未來租金收益作為底層資產，自如1號底層資產主要有兩個方麵：一為預付房租，二為自如長租公寓衍生服務收入。
田國寶
北京自如生活資產管理有限公司總經理熊林介紹，自如客戶信用主要通過關聯支付寶芝麻信用及自如自身建立起的客戶信用體係來確立。
國內資產證券化產品發行一直受兩大因素掣肘，一是資產信用極度依賴主體信用，二是需以固定資產和應收款作為抵押和收益來源。自如1號的發行，在國內資產證券化道路上無疑邁出較大一步。
自如ABS
自如1號發行主體是北京自如誠友融信息科技有限公司，為自如生活資管的全資子公司，計劃管理人為中信證券，信托計劃受托人為中國對外經濟貿易信托有限公司，托管銀行為中信銀行總行營業部。
本次自如1號ABS發行規模為5億元，其中優先級4.5億元被超過14家投資者所認購，票麵利率為5.39%，占比90%，信用評級為AAA，循環期按季付息，分配期按月付息，投資者循環期不償還本金，分配期過手攤還本金。
剩餘0.5億元作為次級由自如資產認購，證券計劃運行期間不參與利息分配。
自如方麵對機構投資者的收益進行兜底，在兩年循環期內，如果自如的收益不足以覆蓋首批投資者本息收益，自如方麵需要補充差額，用來滿足投資者的收益要求，這一定程度保證了自如1號的成功發行。
自如1號底層資產主要為預付房租和自如長租公寓衍生服務收入。
熊林介紹，自如在北京、上海、深圳、杭州和南京五個城市管理40多萬間房屋、10棟公寓，通過芝麻信用和自如自身信用體係篩選一部分信用優質租戶作為自如1號發行底層資產的主要支撐。
雖然這一部分租戶在自如整體租戶中占比不大，但自身具備良好的信用，通常不會出現拖欠租金或違約的情況；另一方麵也能最大限度地保證續約率。
結構設計
自如內部人士透露，自如長租公寓收入來自三個方麵：一，租金收益。即自如友家和自如整租兩大產品，從物業所有人手中承租下來進行部分必要裝修和家具家電配置後，對外出租獲取的收益。
在租金收取方麵，自如采取月付、季付、半年付和年付等方式，以位於石景山遠洋山水兩居室為例，月付租金為8390元/月，季付及以上租金為7990元/月，對租戶來說，通過季付每月可節省400元租金。
二，自如服務費用。與普通租賃產品不同，自如在對外租賃過程中，除了向租戶收取租金外，還收取服務費用，每月服務費相當於租金的8%左右。
自如在收取服務費方麵根據租金支付情況出台了眾多優惠政策，同樣以遠洋山水兩居室為例，月付服務費合計為8054元/年，季付服務費合計為7670元/年，半年付為6520元/年，年付為5369元/年。老租戶如果提前30天續約還可以享受服務費七折優惠。
第三，自如衍生服務費用。自如在提供裝修、家居、家電配置等保證用戶拎包入住的同時，還提供維修、保潔、搬家等一係列衍生服務。
按照自如收費模式，租金預付和服務費預付雖然讓自如在收入上有所減少，但最大限度地保證了租戶的可持續性，通過這一模式，可以一定程度鎖定自如未來一段時間的收益。
熊林介紹，2016年自如過手租金超過90億元，如果以10%優質季付租戶作為自如1號底層資產計算，折合到每月為0.75億元，按季預付租金中除去當月租金，自如手中每月至少有1.5億元應付給房東的租金結餘。
也就是說，自如方麵通過鼓勵租戶預付租金和管理費可以獲得充足的現金流，這部分現金流可以形成一個浮動的資金池，同時，自如方麵通過信用篩選不斷提高租戶整體優質率，從而成為自如1號兌付的保障。
另外，規模龐大的過手租金量也為自如創造了不菲的管理費用。據自如方麵提供數據顯示，其管理費為租金10%，按照這一比率，2016年自如管理費用收入為9億元，如果再加上衍生服務收入，這些資金足以覆蓋自如1號5億元資產證券化規模。
一位自如租戶介紹，自如和租戶簽訂的租期一般為一年期，中途退租要支付一定違約金，同時，近期自如開始強製用戶綁定芝麻信用，否則合同期滿後不再續約，一定程度顯示了自如在信用體係建設方麵的努力。
熊林強調，自如不是中介，自如也不做資金池，而是為房東做資產管理服務，通過增加物業的附加值和服務來獲取收益，同時其也坦言，目前自如處於前期投入階段，重點做好各方麵的品質和服務，還未有盈利要求。
借鑒意義
接受經濟觀察報采訪的多位資產證券化人士均表示，目前國內資產證券化存在諸多掣肘，從性質上來說，目前資產證券化還是以融資驅動為主，投資者主要為私募模式，在實施過程中，過度依賴債權性質、主體信用。
也就是說，一方麵，發行主體實施資產證券化目的是為了融資，而不是為了吸引投資者參與，同時主要采取私募模式，自如1號采取的就是私募模式；另一方麵，從參與者來看，投資一個產品看中的是發行主體及背後母公司的主體信用，而不是資產服務能力。
而真正成熟的資產證券化市場，發行主體實施資產證券化目的是為了從重資產脫身或收回前期投入成本，把一家公司或一項資產社會化，吸引更多投資者參與並分享收益；而作為投資者應該看重管理團隊資產管理服務能力，而不是主體信用。
高和資本人士認為，由於國內租售率較低，通常一個產品主體淨收益難以覆蓋利息，所以目前市場上資產證券化產品均有發行者兜底條款，也更看重資產背後的信用主體。
"目前多數證券化產品利率都在5%左右，最低的能達到3.6%，但北上廣租金收益率基本沒有突破2%，一些商業地產和寫字樓還能做，但住宅租金收益率更低，基本覆蓋不了成本。"該人士表示。
在其看來，這種情況形成與近年國內房價上漲過快有關，在房價漲幅較高的同時，租金並沒有獲得同等幅度的上漲，造成租金收益率較低，"想要達到資產證券化要求，隻有兩條路，一個是房價降，一個是房租漲。"
一位曾在中信證券任職的資產證券化人士表示，目前隨著政策導向，資產證券化現狀正在逐步向利好方麵扭轉，在評級上從看重母公司信用評級轉向看重資產自身評級及團隊管理服務能力，"隻是開始出現了，但短期內還很難形成規模。"
自如與鏈家是平行關係，而不是隸屬關係，本次評級機構給予了自如1號AAA評級，顯示了投資者對自如管理服務能力的信任。雖然自如1號償付仍然依靠未來租金收益，但通過預付金等設計，也一定程度擺脫了對自如租金收益周期的依賴。
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